Wohnungskauf in Moskau als Kapitalanlage

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Re: Wohnungskauf in Moskau als Kapitalanlage

Beitrag von GIN » Mittwoch 5. August 2009, 19:21

@Sanya..

Nicht Deiner Meinung............ die Blase leert sich bei beiden schon.....es gibt hier Unterschiede in der Zukunft.
In Lettland wird eine staatliche Deflationspolitik betrieben (Einkommen runter, H.Kredite nur noch in LAT usw). Also die Immobilien werden weiter an Wert verlieren (Bis zum Euro). Dann wird ein Boden gefunden werden der nach meiner Meinung etwa 1/2 bis 2/3 sein wird. Schon jetzt sind die Preise in Lettland nur Phantasie. Steht 100.000 Euro verkauft der Mensch auch für 60.000 und 50.000. Da war ein Objekt in Vientspils (Windau/Windawa) für 350.000 Euro und die Dame wollte doch wirklich für 200.000 Euro verkaufen, in einem Jahr wird es wohl bei 100.000-150.000 versteigert werden.

In Russland wird aber aus Fehlern wohl nie gelernt.. ich bin mir sehr sicher das nach einem Anstieg der Rohstoffpreise...Gelder in die schnelle Spekulation gesteckt werden. Das bringt wieder viele Phantasien mit sich.. wobei die Phantasien in Lettland geträumt sind.

.. in Lettland kann ein Termin gemacht werden... wann die grosse Krise ein Ende findet (Einführung des Euro/Teuro) und in Russland nicht wirklich gesagt werden.
Meine Empfehlung für Lettland und RUssland "Warten"... und lieber auf Rendite setzten. Verkehrsgünstige Punkte in der Stadt Riga und in den Ballungsgebieten Russlands kaufen. In Russland kann noch eine grosse Wertsteigerungsphantasie geträumt werden in Lettland nicht...



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Re: Wohnungskauf in Moskau als Kapitalanlage

Beitrag von Sanya » Donnerstag 6. August 2009, 15:06

J.Eckel hat geschrieben:In Lettland wird eine staatliche Deflationspolitik betrieben (Einkommen runter, H.Kredite nur noch in LAT usw). Also die Immobilien werden weiter an Wert verlieren (Bis zum Euro). Dann wird ein Boden gefunden werden der nach meiner Meinung etwa 1/2 bis 2/3 sein wird. Schon jetzt sind die Preise in Lettland nur Phantasie. Steht 100.000 Euro verkauft der Mensch auch für 60.000 und 50.000. Da war ein Objekt in Vientspils (Windau/Windawa) für 350.000 Euro und die Dame wollte doch wirklich für 200.000 Euro verkaufen, in einem Jahr wird es wohl bei 100.000-150.000 versteigert werden.
In Jurmala ist es sogar noch schlimmer. Dort sind jetzt erstmals wieder Häuser auf dem Markt, so dass man tatsächlich eine Auswahl hat. Zudem sind die Preise dort mindestens in dem Ausmaß gefallen wie du es für Ventspils beschreibst. Häuser, die nicht in der ersten Reihe am Strand stehen (Kaput Iela, wenn ich mich recht erinnere) und die man mit etwas Aufwand renovieren muss sind jetzt mit 1000 m/2 Grundstück schon für deutlich unter 100.000, teilweise 50.000 zu bekommen.
J.Eckel hat geschrieben: .. in Lettland kann ein Termin gemacht werden... wann die grosse Krise ein Ende findet (Einführung des Euro/Teuro) und in Russland nicht wirklich gesagt werden.
Meine Empfehlung für Lettland und RUssland "Warten"... und lieber auf Rendite setzten. Verkehrsgünstige Punkte in der Stadt Riga und in den Ballungsgebieten Russlands kaufen. In Russland kann noch eine grosse Wertsteigerungsphantasie geträumt werden in Lettland nicht...
Zum einen glaube ich nicht, dass LV zum aktuellen Kurs den Euro wird einführen können. Der derzeit gefixte Kurs ist nämlich viel zu hoch und schädigt letztlich das Land selbst. Aber der Aspekt mit den Wertsteigerungsphantasien ist doch genau der Punkt. Wenn das Durchschnittseinkommen bei 250 Euro (RUS) oder 500 Euro (LV) liegt, ist eine Wohnung die 100.000 kostet schon extrem teuer (legt mich jetzt nicht auf die genauen Durchschnittseinkommen fest) - entscheidend ist doch das verfügbare Realeinkommen, welches dann zum Wohnungskauf zur Verfügung steht. Also kommt das Geld irgendwo anders her. MIt dem entsprechenden "Verkäufer" lassen sich auch LV Phantasien träumen.
J.Eckel hat geschrieben:Nicht Deiner Meinung............ die Blase leert sich bei beiden schon.....es gibt hier Unterschiede in der Zukunft.
Gehen wir mal zum Ausgang der Diskussion zurück: Dort stand die Frage, ob man jetzt in Real Estate in RUS investieren sollte. Diesbezüglich sind einige Leute (und zu denen gehören sowohl du wie auch ich) der Meinung, dass die Preise für Wohnungen in RUS noch weiter fallen werden und deshalb jetzt der Zeitpunkt für einen Einstieg noch zu früh ist. Dieses habe ich - und zwar ausschliesslich auf die aktuelle Situation bezogen - so geschrieben. Zur Frage, wie es danach weitergeht hatte ich mich nicht geäußert.

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Re: Wohnungskauf in Moskau als Kapitalanlage

Beitrag von GIN » Donnerstag 6. August 2009, 15:54

@sanya

Es ist aber für den Leser "Wann" die Blase leer wird. Das er jetzt nicht kaufen sollte ist Ihm sicher klar.
Nach meiner Meinung ist das der Tag an dem der Euro eingeführt wird.. also 2012, 2014 oder 2020.. bis zu diesem Zeitpunkt wird es eine harte Deflationspolitik geben.. und somit ist jede Investition in Lettland ein Risiko noch bessere Preise zu verpassen. Für Russland kann der Tag aber ganz schnell kommen.. Zieht der Preis für Rohstoff wieder auf 70$+.. oder so wie 2008 auf 130-140 USD für das Fässchen und schon ist der Verfall der Preise gestoppt und zieht stark an.
Also.. Rohstoffpreis beobachten.. bei 70$+ wieder Neuanschaffungen an verkehrsgünstigen Gegenden machen. Von Urlaubsgebieten wie Jurmala, Schwarzes Meer usw halte ich nichts (Der Spekulationshintergrund). Rendite.. Rendite und noch einmal Rendite.. Nachhaltigkeit.. das ist das einzige was wirklich etwas bringt.
Ferienhäuser (Nein) , Wohnungen bei Plätzen in der Nähe von U Bahnen etc.. für Miete.. und am besten Ausländer. In Riga würde es die Altstadt sein (Nicht der Ferienort Jurmala) und in Moskau alle Objekte um U Bahnen. Der Grund ist.. wieso in Lettland es nicht mehr höher gehen wird als 2007 ist das riesen Problem der Rohstofflosigkeit in dem Land. Es macht keinen Sinn in ein Land zu investieren das eine riesige demogrf. Negativentwicklung erlebt und weiter erleben wird. Durch die EU Staatsbürgerschaft leben schon jetzt nach Weltbankschätzungen keine 2.3 Millionen Menschen im Land. Der IWF geht sogar von nur 1.9 Millionen Menschen aus. Das Land hat kein Oel.. es hat viel zu wenig Bevölkerung um als Konsummarkt interessant zu sein. Die Euroeinführung wird wenigstens etwas Sicherheit ins Land geben.. die Deflationspolitik beenden und somit eine Bodenbildung. Aber niemals werden die Preise wieder auf ein Level wie 2007 ziehen. Wer Eigentum in Riga Lettland käuft um es Jahre später für 200% 300% zu verkaufen der wird sein Geld versanden.

Zu Jurmala.. der Preis wurde in Jurmala nicht getrieben durch die Kredite der einheimischen Bevölkerung sondern durch die westlichen Investmentunternehmen. Ob der Lette 200 Euro oder 500 Euro im Monat verdient sollte hier egal sein. An Letten zu vermieten macht keinen Sinn.. die Eigentumsquote ist viel zu hoch. Botschaftspersonal, westliche Firmen usw werden auch nach 2012 oder 2014 Wohnraum brauchen und zahlen sehr gerne 500 bis 1000 Euro Miete im Monat. Da ist die Wohnung in drei oder vier Jahren abgezahlt und nur noch Geldfänger.Genau das gleiche in Moskau (auf höherem Level+ Wertsteigerungsphntasie).. ich Denke auf so etwas zielt die Frage von Ihm. Das möchte er Wissen.

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Re: Wohnungskauf in Moskau als Kapitalanlage

Beitrag von cdev » Samstag 8. August 2009, 22:43

Liebe Forumsgemeinde,

vielen herzlichen Dank für die große Resonanz auf dieses Thema. Ich habe mir alle Beiträge sehr sorgfältig durchgelesen und wichtige Impulse für mein Vorhaben bekommen.

@Sibirier: Hast Du persönliche Erfahrungen mit den Firmen MIAN oder MIEL gemacht?

Generell hätte ich gerne etwas mehr erfahren über russische Immobilienmakler, da offensichtlich der Kauf von Privat vermintes Gelände ist.

Nach meiner eigenen Rentabilitätsrechnung sollte eine Einzimmerwohnung in Moskau maximal 100 -110 TUS$ kosten (bei einer vergleichsweisen mittleren Verzinsung von 5%), wobei bei dieser Rechnung eine mögliche Wertsteigerung nicht berücksichtigt wurde. Die aktuellen Preise liegen jedoch noch gut und gerne 20 - 30% höher. Frage: Welche Obergrenzen würdet ihr für für eine metronahe, in gutem Zustand befindliche 1- bzw. 2-Zimmer-Wohnung ansetzen? Und sind Plattenbauten überhaupt akzeptabel? Mir sind hier einige Erinnerungen an DDR-Immobilien lebendig, in denen mehr Schimmel als sonstwas zu finden war.

Ein aktuelles Bewertungsbeispiel: Eine gute 2-Zimmer Wohnung in einem "Lenin-Bau" kostet 180.000 US$. Die damit erzielbare Monatsmiete liegt nach Aussage eines Russen bei ca. 1.200 US$. Damit entspräche der Kaufpreis der 12,5-fachen Jahresmiete (zzgl. Steuern). Dies gilt in heimischen Landen als Schnäppchen.

@Dietrich: Befürwortest Du eine marginale Beteiligung eines Russen am Immobilienkauf aufgrund Deiner Zweifel am künftigen Kurs der russischen Regierung?

@Sibirier: Was ist Raiffeisenconnect und wie kann ich es als Deutscher nutzen? Kann ich ohne weiteres mit dieser Bank Geld an das Konto einer russische Immobilienfirma senden?

@GIN: Danke für die ausführlichen und fundierten Erläuterungen. Wie hoch sind die Gebühren der Schweizer Bank für die Überweisungen nach Russland? Welche Banken sind empfehlenswert? Und was meinst Du zu meinen Überlegungen zu Kaufpreis und Rentabilität? Hast Du noch ein paar aktuelle Statistiken für Russland (evtl. Links)?

@Sanya: Das russissche Durchschnittseinkommen liegt wie Du richtig angemerkt hast bei 250 EUR. Dennoch scheint es in Moskau genügend Leute zu geben, die 1.200 US$ Monatsmiete für eine gute 2-Zimmer Wohnung bezahlen. Stimmst Du dieser Aussage zu?

Nochmals ein großes "Dankeschön" für alle Beiträge!

Herzliche Grüße,

Carlos

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Re: Wohnungskauf in Moskau als Kapitalanlage

Beitrag von Apollo » Sonntag 9. August 2009, 01:56

cdev hat geschrieben:@Sanya: Das russissche Durchschnittseinkommen liegt wie Du richtig angemerkt hast bei 250 EUR. Dennoch scheint es in Moskau genügend Leute zu geben, die 1.200 US$ Monatsmiete für eine gute 2-Zimmer Wohnung bezahlen. Stimmst Du dieser Aussage zu?

Nochmals ein großes "Dankeschön" für alle Beiträge!

Herzliche Grüße,

Carlos
Deine Kaufpreisannahmen sind im Moment (noch) nicht realistisch
Zentrum, innerhalb der Ringlinie ist richtig teuer in Relation zu westlichen Vorstellungen.
Die ins Auge gefasste Wohnung kann bei dieser Preisvorstellung nur auswärts am Ende der Metro Linie liegen (wenn nicht noch weiter)
Die 1,2 K Monatsmiete zahlen a) Expats und b) zugezogene Russen in einer besonderen beruflichen Stellung. Meine Freundin hat 1000 Euro für 2 Zimmer in Tsaritsino gezahlt. Von dort bis zur Pavletskaya sind es mal locker 25 Minuten mit der Metro.
Wo ist das Bernsteinzimmer versteckt ?

http://stjgfb.blogspot.de/



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Re: Wohnungskauf in Moskau als Kapitalanlage

Beitrag von GIN » Sonntag 9. August 2009, 14:05

......49.999 CHF sinds 1.0 % oder mindestens 30 Franken.....über 50.000 Franken sind es 0.8% über 200.000 Fr. sind es 0.5% und ab 1 Millionen Franken sind es 0.3%

Wobei ich Dir sagen muss das Russlands-Behörden keine grossen Probleme machen falls eine Person mit Geld kommt.. Nur raus aus Russland.. da sind die Tamoschniki schon mit sehr viel Papier zu beglücken.


Zu Leninbau meinst Du sicher Stalinbau ? und Deine Daten (1Zimmer) müssen Wohnungen sein die weit weg von der U Bahn sind in den letzteren Kreisen Moskaus. Also Verkehrsungünstig etwa nicht weniger als 30 Minuten zu Fuss von der Station.
Um ein Bild zu machen... Tuschino (Moskau).. und das sind bis auf 10 oder vielleicht 20 Gebäude alles nur Plattenbauten in der Nähe einer U Bahnstation (10 Minuten Fuss) hätte eine 2 Zimmerwohnung in USD 320.000 gekostet.. wobei ich sage.. das ist Ok (jetzt).. aber der Preis wird weiter fallen ( Mein Grundgedanke). Da wo Du den Preis haben willst.. da ist er nur weit.. weit . ab von der U Bahn und ist für die Leute die Miete zahlen wollen nicht so interessant.
Grundgedanke ....wer will die Miete zahlen? Wer kann die Miete zahlen? und auf diese Person musst Du die Wohnung abrichten. Zu Schimmel und Bausubstanz mache Dir da keine Sorgen. Die Häuser sind alle von schlechter Qualität und in Russland ist nur sehr schwierig neue Substanz zu bauen.. ist sie einmal da.. dann bleibt sie auch für Jahrzehnte ohne das eine Behörde etwas macht. Ich sehe eine Chance "nur" bei verkehrsgünstigen Wohnungen für Ausländer und Russen des gehobenen Mittelstandes. Eine andere Gruppe von Mietern ist nach meiner Meinung für Dich nicht interessant. Du lebst weder in Russland noch bist Du oft in der Stadt oder?
Das mit den über 1000 Euro Miete.. es gibt in Moskau doch sehr viel Bewegung ... Wenn nur 1 % so eine Miete zahlen können sind das schon etwa 100.000 Menschen. Wobei ich Denke weit über 20% können so etwas zahlen. Ist aber eine Schätzung.



Auf Englisch

http://www.themoscowtimes.com/article/1 ... 379879.htm
http://www.vindexexpo.com/analitica.php

http://www.globalpropertyguide.com/Euro ... Statistics


Nach Krise 1998 mit Werbung.... http://www.cityrealtyrussia.com/statist ... state.html


Mein Auge auf Moskau in Russisch
http://www.gks.ru/free_doc/new_site/pri ... meta09.doc.
http://www.irn.ru/gd/
http://www.gks.ru

Wobei I für Index steht.. R für Markt und N für Immobilien. Er ist ein Index und wie etwa der Schwake für Autos in Deutschland als Index für Russland geführt... Er zeigt obere Spitzen.

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Re: Wohnungskauf in Moskau als Kapitalanlage

Beitrag von Dietrich » Montag 10. August 2009, 10:10

cdev hat geschrieben:@Dietrich: Befürwortest Du eine marginale Beteiligung eines Russen am Immobilienkauf aufgrund Deiner Zweifel am künftigen Kurs der russischen Regierung?
Falls es sich bei diesem "Russen" um deine Ehefrau handelt, dann ja. Ansonsten würde ich es nicht machen. Denn da würde ich den russischen Staat doch noch zuverlässiger einschätzen, als "irgendeinen Russen".
Aber ehrlich gesagt kenne ich mich im Immobilienrecht nicht ausreichend aus. Erst recht nicht im russischen!
"Each one hopes that if he feeds the crocodile enough, the crocodile will eat him last."
W. Churchill (1940)

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Re: Wohnungskauf in Moskau als Kapitalanlage

Beitrag von Sibirier » Montag 10. August 2009, 12:53

Hi cdev,

nun mal meine Antworten: Nein, direkte persönliche Erfahrung mit MIAN und MIEL habe ich nur gemacht, als ich mich dort beraten lassen habe. Aber mir war das einfach zu viel, dass der Makler vom Verkäufer und Käufer seine Gebühren haben wollte. So habe ich selbst die Wohnung gesucht.

Raiffeisenconnect ist das Onlinebanking der Raiffeisenbank hier in Moskau. Da Du aber hier nicht als steuerlicher Resident geführt werden wirst, könnten Überweisung für Dich schon ein Problem werden, da Du dann in der Überweisung selbst einige Codes für die Währungskontrolle angeben musst.... Aber zumindest kannst Du Deinen Kontostand Online abfragen und das Geld mit der Visakarte "Zuhause" abheben....

Kannst Du überhaupt russisch? Wenn ja, kannst Du die aktuellen Verkaufsangebote hier entnehmen: http://irr.ru/real-estate/apartments-sale/

Wenn Du hier eine Wohnung kaufst, solltest Du schon gewisse Vorstellungen haben, in welcher Gegend von Moskau Du suchen möchtest. Sonst bist Du für 3 Wohnungen anzusehen, schon mind. 1 Tag unterwegs....

Auch werden die Makler versuchen, Dir erst die Wohnungen "anzudrehen", die sie nicht los werden. Daher solltest Du schon mind. 2 Wochen investieren und die Angebote vergleichen... Nach einer Zeit weisst Du dann, welche Wohnung Dir von verschiedenen Makler mehrfach angeboten wird. Gute Wohnungen -die neu angeboten werden- sind meist schnell weg. Weiterhin kann es vorkommen, dass die eine Wohnung gefällt, Du sie kaufen möchtest. Dann heisst es auf einmal, der Verkäufer will doch nicht verkaufen und die Wohnung ist in 2-3 Tagen wieder in der Zeitung, jedoch rd. 5.000 USD teurer. Dann war halt die Nachfrage zu groß für den bisherigen Preis.

Einfach mal von mir eine Aussage: Ich miete zur Zeit eine 2-Zimmer-Wohnung mit großer Küche (13 qm). Insgesamt hat die Wohnung rd. 60 qm. Sie ist unmöbiliert dafür ein relativer Neubau (5 Jahre). Ich zahle z. Zt. rd. 600 EUR Miete. Davon zahlt der Vermieter jedoch nochmals rd. 80 EUR für die Kommunalabgaben. Die Wohnung liegt aber am Ortsrand. Für mich jedoch ideal, da unser Büro ebenfalls am Ortsrand ist und ich lieber den nahen Wald mit meinem Hund genieße, anstatt die "Großstadtluft"...

Ach ja, Du solltest selbstverständlich darauf achten, dass die Wohnung eine Küche mit mind. 10 qm hat. Wohnungen mit kleinerer Küche gehen schlecht weg. Ausserdem solltest Du beachten, dass bei Deiner Mietpreisvorstellung, die Wohnung möbiliert und mit Inventar (Teller, Tassen, Töpfe etc.) versehen ist. Wenn Du einen gewissen Standard halten wirst, wirst Du ebenfalls nicht drumherum kommen, alle 8-10 Jahre die Möbel auszutauschen.

Insgesamt gesehen, würde ich Dir davon abraten hier eine Wohnung zu kaufen. Weil Du einfach nicht vor Ort bist. Auch wenn Du jemand beauftragst, die Wohnung zu betreuen, wirst Du zu 80% abgezockt. Dann kostet auf einmal die Verwaltung sooooo viel. Oder die Wasserhähne gehen dauernd kaputt und Dir werden die Rechnungen vorgelegt.

Fernerhin weiss ich nicht, mit der Steuererklärung. Ob Du die Mieteinnahmen hier in Russland oder Zuhause versteuern muss.....
Ha, Waschmaschine verarscht. Socken einzeln gewaschen....

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Re: Wohnungskauf in Moskau als Kapitalanlage

Beitrag von Norbert » Dienstag 18. August 2009, 10:25

GIN ... grundsätzlich sehe ich es ähnlich wie Du. Aber:
GIN hat geschrieben:Der russische Markt funktioniert ganz anders als der kleine lettische Immobilienmarkt. ... Also statt Geld in die alten Leitungen von Gasprom zu investieren hat sich der Riese in Immobilienmärkte eingekauft.. genau wie Rosneft.. Surgutneft usw.. zum anderen gab es sehr viel Investition das per ausländischen Banken und Lombard-Zins freigegeben wurde... und zu einem anderen grossen Teil dann noch die Immobilienfonds.
Hat Gasprom in normale Wohnimmobilien investiert?! Das verwundert mich schon ein wenig. Wohnraum wird doch in Russland in aller Regel privat gekauft - Wohngesellschaften wie in Deutschland gibt es doch kaum?!

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Re: Wohnungskauf in Moskau als Kapitalanlage

Beitrag von GIN » Freitag 21. August 2009, 02:26

Norbert hat geschrieben:GIN ... grundsätzlich sehe ich es ähnlich wie Du. Aber:
GIN hat geschrieben:Der russische Markt funktioniert ganz anders als der kleine lettische Immobilienmarkt. ... Also statt Geld in die alten Leitungen von Gasprom zu investieren hat sich der Riese in Immobilienmärkte eingekauft.. genau wie Rosneft.. Surgutneft usw.. zum anderen gab es sehr viel Investition das per ausländischen Banken und Lombard-Zins freigegeben wurde... und zu einem anderen grossen Teil dann noch die Immobilienfonds.
Hat Gasprom in normale Wohnimmobilien investiert?! Das verwundert mich schon ein wenig. Wohnraum wird doch in Russland in aller Regel privat gekauft - Wohngesellschaften wie in Deutschland gibt es doch kaum?!
Es sind die Töchter http://www.gazprom.com/subsidiaries/
Meine These (bis 2008): Kratzt Du an einem Kaufhaus so bekommst Du Gazprom.
Also verkürzt.. die Summe aller Käufer die Immobilien kaufen sind vom Volumen her die Subunternehmer der Oligarchie. Wohneigentum spielt bei den Investitionen dieser Subunternehmen so gut wie keine Rolle. Wohneigentum ist nur eine Art Abschauen von den wirklichen Preismachern Gewerbegebiet, Gastronomie, Bürofläche usw.. wir (Häuslebauer) spielen in Russland keine wirkliche Rolle.
Nimm die Einahmen der ganzen Rohstofffirmen nach Steuern und Abgaben.. dabei immer noch nach Dividenden die etwa 20X Summe aller anderen Einkommen in Russland. Dazu aus dem Ausland...Der Kapitalzufluss war höher als der Abfluss.
Somit was passiert mit dem Geld?, klar gibt es verschiedene Formen. Da gibt es zbs. Surgutneft die ganz einfach Devisen gekauft haben.. aber Rosneft? Gazprom.. nach meiner Meinung geht sie auch durch einen Urwald an Subunternehmen direkt in den Grundstückserwerb und in den Bau.

Da wo der Oelpreis hingeht.. da geht auch der Immobilienpreis hin

[img=http://img200.imageshack.us/img200/7736/shearing.png]



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